von Michelle Sensel | 12 Jul 2017 | Kategorie: Finanzierung

Baugrundstück finden - Tipps zum Grundstückskauf

Tipps Grundstückskauf 2
Urheberrecht: fokke baarssen @shutterstock.com

Wer ein Haus bauen möchte, braucht zunächst ein Grundstück. In diesem Schritt entscheiden Sie, wo Sie die nächsten Jahre, oder den Rest Ihres Lebens, verbringen werden. Wer den idealen Bauplatz finden möchte, sollte sich vor dem Kauf ausführlich informieren.

Baugrundstück finden

1. Welches Grundstück für das Haus?

2. Wo findet man ein Baugrundstück?

2.1 Makler
2.2 Immobilienbörse im Internet
2.3 Kommune und Gemeinde
2.4 Grundstück über Bauträger finden
2.5 Grundstück über Bank finden

3. Grundstückspreise und Bewertung

4. Nebenkosten beim Grundstückskauf

4.1 Makler und Notargebühren
4.2 Eintragung ins Grundbuch
4.3 Grunderwerbssteuer
4.3 Erschließungskosten
4.4 Vermessungskosten
4.5 Baugrundgutachten

5. Worauf beim Grundstückskauf achten?

5.1 Bebauungsplan
5.2 Grundbucheintrag
5.3 Altlasten
5.4 Schnitt des Grundstücks
5.5 Lage
5.6 Erschließungsgrad
5.7 Boden

6. Kaufvertrag prüfen

1. Welches Grundstück für das Haus?

In erster Linie sollten Sie sich fragen, wo Sie leben möchten. Soll es ein Haus auf dem Land sein, oder sind Sie ein Stadtmensch mit Leib und Seele? Sind Sie gern ungestört, oder darf es das Grundstück mitten in der Stadt sein? Hierbei spielen natürlich auch die Kosten eine große Rolle. Ein Grundstück in zentraler Lage ist teurer als ein Grundstück in einem Neubaugebiet am Stadtrand.

Ein entscheidender Faktor ist der Grundriss des geplanten Hauses. Wer die genauen Maße seines Traumhauses kennt, kann zu große oder zu kleine Grundstücke direkt ausschließen. Man sollte unbedingt sicher stellen, dass auch wirklich genug bebaubare Fläche vorhanden ist. Viele Grundstücke bieten auf den ersten Blick viel Platz, sind jedoch nur teilweise bebaubar, oder müssen erst von Altlasten befreit werden.

2. Wo findet man ein Baugrundstück?

Einen Bauplatz zu finden, der perfekt auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist, ist nicht leicht. Es gibt Helfer und Anlaufstellen, die diesen Schritt erleichtern. 

2.1 Makler

Ein guter Makler kennt den Markt und gleichzeitig die Wünsche des Kunden und kann somit dessen Suche vereinfachen und vorantreiben. Da er sich mit den rechtlichen Gegenbenheiten auskennt, müssen sich die Bauherren darüber keine Gedanken machen. Der große Nachteil eines Maklers ist, dass man ihn bezahlen muss. Wer sich zutraut, das Grundstück eigenständig zu finden kann hier viel Geld sparen.

2.2 Immobilienbörse im Internet

Für den Interessenten kostenfrei sind Immobilienbörsen im Netz. Gibt man alle Wünsche ein, spuckt die Suchmaschine interessante Objekte mitsamt Bildern, Bebauungsplan und wichtigen Informationen zum Zustand des Grundstücks aus. Da der Nutzer hier auf sich allein gestellt ist und keinen Fachmann befragen kann, ist Grundwissen zum Immobilienkauf Voraussetzung.

2.3 Kommune und Gemeinde

Eine Anfrage bei der Gemeinde ist eine weitere Option bei der Grundstückssuche. Oftmals verkauft die Kommune erschlossene Grundstücke zu guten Preisen, wodurch in vielen Fällen keine Vermittlungskosten mehr anfallen. Oft kommt man so zu günstigem Bauland in seiner Gemeinde.

2.4 Grundstück über Bauträger finden

Bauherren, die in die Stadt oder in eine reich besiedelte Region ziehen möchten, sollten auf einen Bauträger zurückgreifen. Wer gleichzeitig mit diesem Bauträger das Haus bauen möchte, kann seinen Planungsaufwand deutlich reduzieren. In Ballungsgebieten ist es nicht einfach, das passende Grundstück zu finden. Der Bauträger kann Abhilfe schaffen.

2.5 Grundstück über Bank finden

Auch die örtliche Bank vermittelt Grundstücke über Inserate oder Aushänge. Wer weiß, in welche Gemeinde er ziehen möchte, sollte bei der ansässigen Bank vorbeischauen und nachfragen. Unter Umständen findet sich ein Schnäppchen unter den Angeboten.

Bewertung Grundstück
Urheberrecht: PeJo @shutterstock.com

3. Grundstückspreise - Wie bewertet man ein Grundstück?

Bei den Grundstückspreisen spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Neben der Lage, sind der Quadratmeterpreis, die Größe, der Schnitt, der Erschließungsgrad und die Bodenbeschaffenheit ausschlaggebend. Es gibt mehrere Verfahren, die bei der Immobilienbewertung anwendbar sind.

Bei einem unbebauten Grundstück wird in den meisten Fällen das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet. Als zukünftiger Hausbesitzer, sollte man die anderen gängigen Verfahren ebenfalls kennen. Viele der Methoden werden nicht ausschließlich bei der Grundstückssuche, sondern auch bei der Immobilienbewertung benutzt.

Mehr zur Ermittlung von Grundstückspreisen...

4. Nebenkosten beim Grundstückskauf

Wer auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück ist, sollte sich nicht von einem geringen Preis blenden lassen. Hinzu kommen Nebenkosten, die nach Region und Art des Grundstücks variieren. Den Überblick zu behalten, ist in diesem Fall wichtig.

4.1 Makler- und Notargebühren 

Die Kosten für Makler- und Notar sind nicht unerheblich. Das Grundstück ist erst Ihr Eigentum, wenn es ein Notar offiziell beurkundet hat. Durchschnittlich fallen hierbei Kosten von 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises an. Der Makler lässt sich ebenso einiges kosten. In vielen Fällen ist es unmöglich, ein Grundstück ohne das Einschalten eines Maklers zu finden. Für seine Arbeit fallen Kosten an, die einen Anteil von 3 bis 7 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.

4.2 Eintragung ins Grundbuch

Die vom Notar veranlasste Eintragung ins Grundbuch ist ebenfalls kostenpflichtig. Die Gebühren unterscheiden sich von Region zu Region und können beim zuständigen Grundbuchamt erfragt werden. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis.

4.3 Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks fallen Steuerzahlungen an. Die Grunderwerbsteuer basiert dabei auf dem Grunderwerbsteuergesetz. Es handelt sich um eine Ländersteuer, die an die Kommunen weitergereicht werden kann. Der zu errichtende Betrag ist abhängig vom jeweiligen Bundesland. Insgesamt liegt er bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. 

4.3 Erschließungskosten

Wer ein Grundstück kauft, muss es an das örtliche Sanitär-, Strom-, und Telefonnetz anschließen lassen. Einige Grundstücke sind bereits beim Kauf erschlossen oder teilerschlossen. Abhängig vom Grad der Erschließung, sind die Kosten höher oder niedriger. Wer ein Grundstück kauft, sollte sichergehen, dass anfallende Kosten, die noch nicht beglichen wurden, vom Vorbesitzer übernommen werden. An Erschließungskosten fallen zwischen 5.000 € und 7.000 €o an. 

4.4 Vermessungskosten 

Sind die genauen Maße des Grundstücks nicht bekannt, muss eine Vermessung durchgeführt werden. Bei der Messung werden die Grenzen an fünf Messpunkten abgesteckt. Für dieses Verfahren kommen rund 1.000 € auf Sie zu. Kommt eine weitere Messung für das geplante Haus selbst hinzu, muss man mit insgesamt 2.000 € rechnen.

4.5 Baugrundgutachten

Bei einem Baugrundgutachten werden Bohrungen in rund sechs Metern Tiefe vorgenommen. Durch diese Bohrungen kann der Gutachter den Zustand des Erdreichs bewerten und feststellen, ob der Grund für den Hausbau geeignet ist. Die Kosten liegen, abhängig von Gutachter und Region, bei rund 500 €.

Tipps Grundstückskauf 3
Urheberrecht: Cebas @shutterstock.com

5. Worauf beim Grundstückskauf achten?

Viele Faktoren beeinflussen den Preis des Grundstücks und das spätere Leben der Bauherren. Wer sich für ein Grundstück entscheidet, bindet sich in den meisten Fällen über mehrere Jahre an die Region und Lage. Nicht zu vergessen ist ebenso, dass das Haus zum Grundstück passen muss. Ein Blick in den Bebauungsplan hilft bei der Wahl des richtigen Grundstücks.

5.1 Bebauungsplan

Jeder Bauherr sollte den Bebauungsplan bei der zuständigen Behörde einsehen, um Probleme bei der Planung des Hauses zu vermeiden. Der Plan legt unter anderem fest, wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen und welche Form das Dach haben darf. Ebenso gibt er Aufschluss über den Abstand, der zwischen den Nachbargrundstücken eingehalten werden muss. Passen diese Kriterien nicht zum geplanten Haus, muss ein anderes Grundstück gewählt werden.

5.2 Grundbucheintrag

Das Grundbuch einzusehen, ist ebenfalls unabdingbar. Im Grundbucheintrag findet man wichtige Informationen über Hypothekenlasten, Wegerechte und ein eventuelles Vorkaufsrecht der Gemeinde. Wer über diese Faktoren nicht Bescheid weiß, läuft Gefahr, sich zu verschulden.

5.3 Altlasten

Wichtig ist es zusätzlich, Altlasten des Grundstücks zu kennen. Schadstoffe im Boden können der Gesundheit auf Dauer schwere Schäden zufügen. Industrie- und Gewerbegrundstücke sind anfällig für Schadstoffe, da auf Ihnen oftmals Elektroschrott oder ähnliche Produkte gelagert werden. Ein Gutachter ist unerlässlich. 

5.4 Schnitt des Grundstücks

Der Schnitt des Grundstücks und der Bebauungsplan müssen zum geplanten Haus passen. Auf der einen Seite wäre es schwerwiegend, wenn das Grundstück zu klein ist. Ein zu großes Grundstück braucht man auf der anderen Seite ebenso wenig. Es kostet mehr und macht mehr Arbeit. Weiterhin kosten quadratische oder rechteckige Grundstücke weniger, als aufwändig geschnittene. 

5.5 Lage

Die Lage lässt sich im Nachhinein nicht ändern. Deshalb sollte man sich genauestens über die Region, Infrastruktur und seine Nachbarn informieren. Es könnte eine Entscheidung fürs Leben sein, die man ausgiebig bedenken sollte. Bei der Lage sollten Sie darauf achten, was in näherer Umgebung passiert. Ein nahegelegenes Chemiewerk wird Ihnen zunächst nicht auffallen, Ihrer Gesundheit auf Dauer schon. 

5.6 Erschließungsgrad

Wie zuvor erwähnt, spielt der Erschließungsgrad beim Grundstückkauf eine große Rolle. Die Erschließung kostet mehrere Tausend Euro und kann sich in die Länge ziehen, sodass der Hausbau erst viel später beginnen kann. Das Grundstück ist zwar beim Kauf günstiger, könnte jedoch hinterher Ärger machen.

5.7 Boden

Sind im Boden Schadstoffe enthalten, oder wurde viel Elektroschrott auf ihm gelagert, sollte man von einem Kauf absehen. Eine Säuberung ist in vielen Fällen nicht möglich und wenn, dann kostet sie viel Geld. Neben Schadstoffen kann auch die Gesamtbeschaffenheit des Bodens dem Traum vom Grundstück einen Strich durch die Rechnung machen. Nicht jeder Boden ist für einen Hausbau geeignet.

6. Kaufvertrag prüfen und Grundstück kaufen

Sie haben alle Faktoren berücksichtigt und das perfekte Grundstück gefunden. Jetzt geht es zum Kaufvertrag. Hat der zuständige Notar alle Dokumente beisammen, müssen Käufer und Verkäufer nur noch unterschreiben. In diesem Schritt ist Vorsicht geboten. Setzen Sie in keinem Fall leichtfertig Ihre Unterschrift. Bei Zweifeln sollte ein Anwalt eingesetzt werden, der den Vertrag nochmals überprüft.

Der Vertrag regelt vor allem den vereinbarten Kaufpreis, die Eigentümerrechte, alle Daten und Belastungen des Grundstücks und die Zahlungsmodalitäten. Des Weiteren unterschreibt der Verkäufer hier, dass er das Objekt nicht kurz vor dem Abschluss des Vertrags belasten oder an jemand anderen verkaufen darf. Eine nachträgliche Haftung des Verkäufers wird mit dem Gewährleistungsausschluss geregelt. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, haben wir die wichtigsten Punkte für Sie zusammengestellt.

  • Aushändigung des Vertrags
    Der Vertrag sollte Ihnen zwei Wochen vor Vertragsabschluss ausgehändigt werden

  • Eigentümer des Grundstücks
    Aus dem Vertrag muss hervorgehen, wer laut Grundbuch Eigentümer ist.

  • Grundbuchauszug
    Besorgen Sie sich den aktuellen Grundbuchauszug vom Grundbuchamt um alle Grundstücksdaten zu überprüfen.

  • Preis überprüfen
    Überprüfen Sie den ausgehandelten Preis im Kaufvertrag.

  • Zahlungszeitpunkt
    Stellen Sie sicher, dass Sie erst zahlen müssen, wenn alle Genehmigungen vorliegen.

  • Auflassungsvormerkung
    Überprüfen Sie die Auflassungsvormerkung, damit der Verkäufer nicht anderweitig verkaufen kann.

  • Bodengutachten
    Lassen Sie frühzeitig ein Bodengutachten erstellen um Mehrkosten zu vermeiden.

Fazit - Grundstück finden

Bei der Suche nach dem perfekten Grundstück spielen viele Faktoren eine große Rolle. Wichtig ist, dass Ihr Haus auf das Grundstück passt und Sie die Kosten realistisch einschätzen können. Altlasten oder, auf den ersten Blick schwer erkennbare, Schadstoffe im Boden können den Preis nachträglich in die Höhe treiben. Lassen Sie in jedem Fall ein Bodengutachten erstellen.

Häuser aus unserem Angebot:

Ähnliche Beiträge:

« Was kostet ein Haus? - Hausbaukosten im Überblick Grunderwerbsteuer berechnen - Tipps zum Geld sparen »