Baunebenkosten - Alle Kosten beim Hauskauf

1. Kosten beim Grundstückskauf

Beim Grundstückskauf fallen Kosten an, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. So müssen neben dem eigentlichen Grundstück, weitere Kosten gestemmt werden. Makler- und Notar wollen genauso bezahlt werden, wie der Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer. Je nach Grundstückskosten und Ort, variieren die Kosten. Wir rechnen beispielhaft mit einem Grundstück von 800 m².

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1.1 Maklerkosten

Wer sein Grundstück über einen Makler entdeckt, muss diesen bezahlen. Die Maklercourtage wird direkt an den Makler entrichtet und schwankt zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises, nach Lage des Grundstücks. Der Makler muss den Kunden vor dem Kauf darauf hinweisen, dass er eine Maklergebühr für die Vermittlung erheben wird. 

1.2 Notarkosten

Bei jedem Grundstückskauf fallen in Deutschland Notarkosten an. Erst, wenn eine beglaubigte Urkunde ausgestellt wurde, für deren Ausstellung ein Notar zuständig ist, kann der Kauf abgewickelt werden. Eine Umgehung dieses Kaufvertrags ist nicht möglich, da die Beglaubigung im Gesetzbuch verankert ist. Die Notarkosten werden ebenso auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet. Sie werden prozentual ermittelt und liegen zwischen einem und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Grundsätzlich können diese Kosten zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer geteilt werden. 

1.3 Grunderwerbsteuer

Wer, wenn nicht das Finanzamt würde zusätzlich am Grundstückspreis drehen? Für jeden Kauf einer Immobilie, fällt die Grunderwerbsteuer an. Bis 2007 lag die Steuer bei 3,5 Prozent. Seitdem gibt es eine Regelung, die es den einzelnen Bundesländern erlaubt, ihre Grunderwerbsteuer selbstständig festzulegen. In Baden-Württemberg liegt der Steuersatz zurzeit bei 5,0 Prozent, während er in Bayern und Sachsen bei 3,5 Prozent steht. In NRW und Thüringen muss man ganze 6,5 Prozent des Grundstückspreises zahlen. 

1.4 Grundbucheintrag

Wer ein Grundstück kauft, benötigt einen Grundbucheintrag. Der notariell beglaubigte Kaufvertrag reicht hier nicht aus, da das Eigentum am Grundstück nicht automatisch auf den Käufer übergeht. In der Regel werden die Kosten für den Grundbucheintrag in der Notarrechnung berücksichtigt. Sie machen dann rund die Hälfte der Notarkosten aus und lassen sich in die Eintragungsgebühr und die Vollzugsgebühr für den Kauf aufsplitten. Des Weiteren wird zwischen den verschiedenen Eintragungen der Möglichkeiten unterschieden.

2. Kosten vor dem Hausbau

Bevor der Bau des Hauses beginnen kann, müssen verschiedene Vorbereitungen getroffen werden. Neben weiteren Behördengängen muss das Grundstück erschlossen und freigemacht werden. Weiterhin muss die Baustelle mit Anschlüssen für Strom, Gas, Wasser und Abwasser ausgestattet werden. Ist alles erledigt, können Keller- und Bodenplatte gebaut werden. Wir rechnen mit einem Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 120 m².

2.1 Baugrundgutachten

Das Bodengutachten muss durchgeführt werden, um festzustellen, ob der Grund und Boden zum Bau geeignet ist. Dafür machen die Gutachter kleine Testbohrungen. Bei vollerschlossenen Grundstücken ist das geotechnische Gutachten beim Grundstückskauf erstellt worden. Das Baugrundgutachten ist zwar nicht rechtlich verpflichtend, sichert den Bauherrn aber gegenüber dem Bauträger ab und schützt das Gebäude vor späteren Schäden. Die Kosten lassen sich nicht konkret nennen, da sie von vielen Faktoren abhängen. In der Regel liegen sie zwischen 1.000 und 1.500 Euro.

2.2 Vermessungskosten

Einer der ersten Schritte nach dem Grundstückskauf ist die Vermessung. Hierzu ist ein amtlicher Vermesser notwendig, der einen Lageplan erstellt. Er legt die Gebäudeabsteckung fest, legt einen Grundflächen- und Höhennachweis vor und misst die baulichen Anlagen ein. Die Gebühren hierfür richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung.

2.3 Baugenehmigung und Bauantrag

Baut man ein Haus, dann muss man bei der zuständigen Verwaltung einen Bauantrag stellen und darüber eine Baugenehmigung einholen. Sie muss vor jedem Hausbau beantragt werden. Den Gebührenbescheid sollte man schnellstmöglich begleichen, da Zusagen für die Baugenehmigung oftmals nicht vorher gemacht werden. Wird ohne Baugenehmigung gebaut, droht der Baustopp, eine hohe Strafzahlung oder ein Zwangsabriss. Die Kosten für eine Baugenehmigung richten sich vor allem nach der Gebührenordnung, dem Raum des Hauses und zusätzlicher Genehmigungen für weitere Bauten. Wir rechnen mit Gebühren von 5% pro Quadratmeter.

2.4 Prüfstatiker

Der Prüfstatiker überprüft die Arbeit des ersten Statikers. Er prüft die Bodenplatten und Decken, bevor sie mit Beton vergossen werden. Er gibt einzelne Leitungen frei und erstellt einen Prüfbericht über den Rohbau. Die Kosten für den Prüfstatiker liegen zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Muss er die Baustelle mehrmals anfahren, könne die Kosten steigen. Insgesamt dürften die Kosten nicht großartig schwanken, da Prüfstatiker ihre Leistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure abrechnen.

2.5 Bauwasser, Baustrom und Baustraße

Die beauftragte Baufirma braucht Strom und Wasser zum Bauen. Dafür benötigen die Bauherren in der Regel Anschlüsse. Oftmals bieten die regionalen Strom- und Wasserbetriebe spezielle Angebote für Bauherren an. Die Kosten liegen zwischen 300 und 500 Euro zuzüglich des Verbrauchs. Wer zusätzlich eine Baustraße einrichten muss, sollte weitere 5.000 Euro für deren Bau und Beseitigung einplanen. Im Normalfall erstellt die beauftragte Baufirma den Bauherren ein konkretes Angebot.

2.6 Erschließungskosten

Die Erschließungskosten eines Grundstücks setzen sich aus den Kosten für Gasanschlüsse, Frischwasseranschluss, Abwasseranschluss, Strom, Telefon, Kabelfernsehen und Anliegerbeiträge für den Straßenbau. Die Kosten sind hierbei abhängig von der jeweiligen Gemeinde.

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2.7 Grundstück freimachen

Die Kosten für das Freimachen hängen vom Zustand des Grundstücks ab. Sind viele Bäume, Gebäude oder ein ganzes Haus auf dem Grundstück, können die Kosten in die Höhe schießen. Insgesamt sind die Kosten eng mit dem Aufwand verbunden, der beim Freimachen entsteht. Müssen viele Bäume gefällt werden, müssen die passenden Gerätschaften her. Muss ein ganzes Haus abgerissen werden, können die Kosten bis zu 12.000 Euro betragen. Ersatzpflanzungen sollten ebenfalls miteinberechnet werden. Oftmals sind diese vorgeschrieben.

2.8 Keller- und Bodenplatte

Die Kosten für den Aushub der Bodenplatte sind abhängig von der Bodenbeschaffenheit und den weiteren Leistungen, die verlangt werden. Normalerweise werden sie pro Kubikmeter berechnet, wobei ein Kubikmeter festen, nicht aufgelockerten Boden angenommen wird. Der Aushub wird nicht entsorgt. Je nach Bodenklasse ist der Boden einfacher zu lösen, wodurch sich die Kosten verändern. Bodenklasse 3 bis 5 ist beispielsweise ein leicht auszuhebender Boden. Klasse 7 ist ein felsiger, tiefer Boden, der sich schwer lösen lässt. Geht man von einem optimalen Boden der Klassen 3 bis 5 aus, fallen zwischen 3,80 und 4,30 Euro pro Kubikmeter an.

3. Kosten während der Bauphase

Während der Bauphase fallen noch zusätzliche Kosten an. Wichtige Versicherungen sollten schnellstmöglich abgeschlossen werden, damit die Kostenplanung nicht durch unvorhergesehene Probleme durcheinandergebracht wird. Spielt das Wetter nicht mit, oder ein Brand bricht aus, sitzen Sie auf immensen Kosten fest. Durch eine Versicherung können Sie viel Geld und Zeit sparen.

3.1 Bauherrenhaftpflichtversicherung

Deshalb sollte jeder Bauherr zunächst eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Entsteht beispielsweise ein Schaden weil jemand in die Baugrube gefallen ist, kommt die Versicherung auf. Die Haftpflichtversicherung für Bauherren übernimmt somit Schäden, die durch eigenes Fehlverhalten entstehen. In diesem Fall ist der Bauherr seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgegangen. Die Versicherung kostet rund 250 Euro.

3.2 Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung schützt dann vor Schäden, für die der Bauherr nichts kann. Dazu gehören Schäden durch Vandalismus, Diebstahl oder Schäden durch Wind und Wetter. Bei vielen Versicherungen sind Schäden durch Feuer nicht enthalten, sodass man sich für diesen Fall extra absichern sollte. Die Bauleistungsversicherung kostet ebenfalls rund 250 Euro für die Bauphase.

3.3 Bauzeitzinsen

Wer sein Bauvorhaben mithilfe eines Bankdarlehens finanziert hat, sollte ein Auge auf die Bauzeitzinsen haben. Diese fallen oftmals nach einer Art Schonzeit von sechs Monaten an. Wie hoch die Zinsen sind und ab wann sie anfallen, ist im Vertrag zur Baufinanzierung festgeschrieben. Insgesamt sollte man nach sechs Monaten mit 0,25 Prozent der Finanzierungssumme pro Monat rechnen.

3.4 Baubegleitung und Bauherrenschutzbund

Eine Baubegleitung durch einen Bausachverständigen oder einen Baugutachter ist ratsam. Er kann Mängel frühzeitig erkennen und dem Bauherrn Kosten sparen. Ist man im Bauherrenschutzbund Mitglied, kann ein Bausachverständiger preiswert beauftragt werden. In der Regel geht man davon aus, dass für ein einfaches Einfamilienhaus ohne Keller sieben bis zehn Besuche der Baustelle vonnöten sind. 

4. Kosten nach dem Hausbau

Das Grundstück wurde freigemacht, alle Versicherungen sind abgeschlossen und das Haus steht. Man könnte meinen, man sei fertig und alle Kosten seien gedeckt. Jetzt fängt der Teil an, an dem sich die Bauherren nochmal richtig kreativ ins Zeug legen können.

4.1 Anlegen der Außenanlagen

Eine grüne Gartenanlage, schöne Blumenbeete, eine Gartenhütte oder der Pool. Die Außenanlagen bieten viel Platz zur Entfaltung. Lässt es das Grundstück zu, finden Terrasse, Pool und Gartenhütte gleichzeitig Platz, oder es bleibt beim kleinen bepflanzten Gemüsegarten. Die Bauherren sollten sich in jedem Fall vorher darüber bewusst sein, wie viel Gartenanlage sie sich leisten können. Wird es eine Garage, oder das günstigere Carport? Wird es die Rasensaat oder der fertige Rollrasen? Besteht der Weg zum Haus aus teuren Materialien, oder billigen? Klar ist, der Preis richtet sich nach Größe und Aufwand.

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4.2 Innenausbau

Ähnlich verhält es sich mit dem Innenausbau. Wird ein Haus schlüsselfertig übergeben, können weitere Arbeiten am Innenausbau erfolgen. Bodenbeläge, Malerarbeiten und die Küche können einiges an Geld kosten. Fliesen oder Holzdielen kosten pro Quadratmeter rund 60 Euro. Laminat oder Teppichboden kosten rund 25 Euro. Beim Innenausbau kann sich Eigenleistung lohnen. Wer handwerklich begabt ist, kann hier einiges an Kosten sparen.

Fazit

Geht es um Nebenkosten beim Hausbau, dann entwickeln sich die ersten Kostenpunkte vor dem Grundstückskauf und enden erst nach Fertigstellung der Außenanlagen. Während des gesamten Prozesses ist es wichtig, die Kosten im Überblick zu behalten, sich abzusichern und Eigenleistungen realistisch abzuschätzen. Versicherungen können hierbei Gold wert sein. Wer sich gut beraten lässt kann Geld sparen.

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