von Michelle Sensel | 31 Jul 2017 | Kategorie: Ratgeber

Bebauungsplan lesen - Abkürzungen und Nutzung erklärt

Bebauungsplan 1

Bevor man sein Traumhaus planen kann, sollte man unbedingt einen Blick auf den Bebauungsplan werfen. Er legt fest, wie das Grundstück bebaut werden darf und welche Vorgaben beachtet werden müssen. Das Lesen des Bebauungsplans ist jedoch nicht immer einfach. Wie erklären die wichtigsten Begriffe und Abkürzungen.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan ist die Satzung der Gemeinde, welche die Nutzung einer bebaubaren Fläche regelt. Bei dem Bebauungsplan handelt es sich somit um Ortsrecht, das Baurecht schafft. In der Regel umfasst der Plan ein größeres Gebiet, wobei die genauen Geltungsgrenzen festgelegt sein müssen.

Bebauungsplan vor Grundstückskauf einsehen!

Der Blick in den Bebauungsplan ist für jeden Bauherren ein Muss. Dies sollte in jedem Fall vor dem Grundstückskauf erledigt werden, um genau über die baulichen Bestimmungen in der Region informiert zu sein.

Was ist im Bebauungsplan geregelt?

Im Bebauungsplan legt die Gemeinde genaue Vorschriften für die Bebauung eines Grundstücks fest. Darunter fällt die Anzahl der Stockwerke, die das Gebäude aufweisen darf und wie dicht die Bebauung auf dem Grundstück besiedelt sein darf. In den meisten Orten gibt es Regelungen, die darauf zielen, dass der Ort einen einheitlichen Stil beibehält. Die Gemeinde kann Dachformen, Farben und Haustypen vorschreiben. Wer genaue Vorstellungen hat und sein Haus individuell gestalten will, sollte einen genauen Blick in den Bebauungsplan werfen. 

Im Bebauungsplan vorgeschrieben Nicht Im Bebauungsplan vorgeschrieben
Gründflächen- und Geschossflächenzahl Haustechnik
Art des Wohngebiets Innenausbau
Erlaubte Geschosse Hausausrichtung
Offene/Geschlossene Bauweise Energieträger
Tiefe der Bebauung  
Baugrenzen- und linien  
Form des Dachs  
Baumaterialien  
Farben  
Stellplätze und begrünte Anlagen  
Mülltonnenstellfläche  
Versorgungsleitungen und deren Lage  
Umweltbericht  

Wie liest man einen Bebauungsplan

Der Bebauungsplan besteht im Allgemeinen aus einer Planzeichnung (Teil A) und einem Text (Teil B). Er kann ebenso ausschließlich aus einem textlichen Teil bestehen, der Begründungen enthält. Egal wie er aufgebaut ist, die übergeordneten Ziele und Zwecke müssen erklärt werden. Dieser erklärende und begründende Teil ist somit der dritte Teil eines Bebauungsplans. 

Wie kann man den Bebauungsplan einsehen?

Den Bebauungsplan eines Grundstücks kann jeder Bauherr bei der Gemeindeverwaltung, im Bauordnungsamt oder dem Stadtplanungsamt einsehen. Mittlerweile funktioniert das in vielen Kommunen online. Wie zuvor erwähnt, bestehen die Pläne aus einem geschriebenen Teil und einem oder mehreren Planwerken. In diesem Teil sind die Regelungen grafisch dargestellt.

Bauvoranfrage hilft bei der Planung!

Jeder Bauherr sollte seinen individuellen Bauplan zunächst vom Bauamt überprüfen lassen. Für diese Bauvoranfrage müssen Baubeschreibung, Zeichnungen und Berechnungen zum geplanten Haus eingereicht werden.

Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?

In einigen, selteneren Fällen ist kein regulärer Bebauungsplan vorhanden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan schafft dann Abhilfe. Er wird vom Bauträger initiiert und zwischen ihm und der Gemeinde abgestimmt. Der Bauträger entwickelt gemeinsam mit der Gemeinde einen Vorhabens- und Erschließungsplan, der in die städtebauliche Konzeption passt. Aus dieser Grundlage entwickelt die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem sich der Bauherr verpflichten muss.

Bebauungsplan 2

Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung gibt Aufschluss darüber, welche Nutzung im Gebiet erlaubt ist und welche nicht. Nicht jedes Grundstück ist für ein Gewerbe oder für ein Industriegebäude vorgesehen. Insgesamt gibt es 12 unterschiedliche Arten der baulichen Nutzung, die im Folgenden aufgelistet werden.

Abkürzung Nutzungsart
W Wohnbaufläche
WS Kleinsiedlungsfläche (z.B. Wohngebäude mit Nutzgarten)
WR Reine Wohngebiete
WA Allgemeine Wohngebiete (vorwiegend Wohnen)
WB Besondere Wohngebiete (mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe)
M Gemischte Bauflächen
MD Dorfgebiete (z.B. landwirtschaftliche Betriebe)
MI Mischgebiete (Wohnen und Gewerbegebiete, die das Wohnen nicht stören)
MK Kerngebiete (Handelsbetriebe und Einrichtung der Wirtschaft, Kultur, Verwaltung)
G Gewerbliche Bauflächen
GE Gewerbegebiete
GI Industriegebiete

Maß der baulichen Nutzung

Die Maße zur baulichen Nutzung bieten Werte zur Fläche, zum Volumen des Hauses und zur Höhe der Stockwerke. Es gilt als Angabe über die Intensität einer Grundstücksausnutzung und Bestandteil des Bauplanungsrechts und stellt ein wichtiges städtebauliches Steuerungsinstrument des Baugesetzbuches dar.

Abstandsflächen

Ein Gebäude muss einen gewissen Abstand zum Nachbargrundstück aufweisen. Um die Fläche des Abstands zu berechnen, gibt es eine einfache Faustformel. Zwar sind die korrekten Abstandsregelung in der Landesbauordnung festgelegt und dort nachzulesen, die folgende Formel kann aber grundsätzlich Abhilfe schaffen:

Außenwandhöhe des Gebäudes * Wert zwischen 0,4 und 1 = Abstandsfläche

Der Wert zwischen 0,4 und 1 entsteht aus dem Faktor zur Errechnung der Abstandsfläche des jeweiligen Bundeslandes. In Bayern beläuft er sich beispielsweise auf 1, während man in Hessen mit 0,4 rechnen muss. 

Vollgeschosse

Die Anzahl der Vollgeschosse wird im Bebauungsplan mit römischen Zahlen angegeben. So wird die zulässige Höhe des Gebäudes in einem Gebiet festgelegt. Oftmals sind weitere Geschosse zulässig, die nicht als Vollgeschoss bewertet werden. Dachgeschoss und Keller gelten beispielsweise nicht als Vollgeschoss. Hierbei variieren die Auflagen ebenso nach Bundesland. Grundsätzlich gilt: Steht im Bebauungsplan eine römische zwei (II), sollte das Haus maximal zwei Vollgeschosse aufweisen. Ist die II zusätzlich umkreist, dann muss zwangsläufig ein zweistöckiges Haus errichtet werden. 

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl, oder kurz GRZ, legt die maximal überbaubare Fläche des Grundstücks fest. Im Bebauungsplan findet man sie als Zahl mit Dezimalstelle. Berechnet wird die Überbaubarkeit wie folgt:

Größe des Grundstücks * Grundlächenzahl = überbaubare Fläche

Neben der eigentlichen Grundfläche des Grundstücks, zählen ebenso betonierte Flächen, wie die Fläche für eine Garage, als überbaute Fläche. Schuppen und Gartenhäuser werden zu 50 Prozent als überbaubare Fläche angerechnet. Eine GRZ von 0,3 bedeutet beispielsweise, dass maximal 30 Prozent des Grundstücks bebaut werden darf. 

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl wird ebenfalls als Dezimalzahl angegeben und bezieht sich genauso wie die GRZ auf die Gesamtfläche des Grundstücks. Sie gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche in allen Geschossen gebaut werden dürfen. Bei einer GFZ von 0,4, darf die Fläche aller Vollgeschosse somit maximal 40 Prozent der Grundstücksfläche betragen. 

Baumassenzahl (BMZ)

Die Baumassenzahl gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Mit der folgenden Formel kann man die Baumasse berechnen:

Grundstücksgröße * Baumassenzahl = zulässige Baumasse.

Bebauungsplan 3

Haustyp

Nicht jede Hausart ist auf einem Grundstück zulässig. Im Bebauungsplan kann der Haustyp festgelegt sein. Die folgenden Kürzel zeigen an, welcher Haustyp auf dem Grundstück gebaut werden darf. 

Abkürzung Haustyp
O Offene Bauweise, die maximale Länge des Hauses auf 50 m beschränkt sein
E Einfamilienhaus
D Doppelhaus
ED Einzel- oder Doppelhaus
H Hausgruppen

Dachform

Die Dachform ist ebenfalls im Bebauungsplan festgehalten. Dachneigung, das Material der Dacheindeckung und die Ausrichtung des Dachfirstes können vorgeschrieben werden. Ist eine Dachform vorgeschrieben, dann ist sie wie folgt im Bebauungsplan zu finden:

Abkürzung Nutzungsart
FD Flachdach
PD Pultdach
KWD Krüppelwalmdach
SD Satteldach
TD Tonnendach
WD Walmdach
ZD Zeltdach
vPD versetztes Pultdach

Firsthöhe (FH)

Als Firsthöhe wird der Abstand zwischen First und Boden bezeichnet. Im Bebauungsplan erfolgt die Bezeichnung in Metern.

Traufhöhe (TH)

Die Höhe zwischen Dachhaut und Boden nennt man Traufhöhe. Sie wird ebenso in Metern angegeben.

Dachneigung (DN)

Die Dachneigung wird im Gegensatz dazu in Grad angegeben und ist von der Dachform abhängig.

Offene und geschlossene Bauweise

Der Plan gibt ebenso die zulässigen Bauweisen an. Im Allgemeinen wird hierbei zwischen einer offenen Bauweise und einer geschlossenen Bauweise unterschieden.

Offene Bauweise

Bei der offenen Bauweise handelt es sich um Häuser, die einzeln stehen und an kein anderes Haus direkt angrenzen. Darunter fallen Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D), die einen festgelegten Grenzabstand aufweisen. Garagen und Carports dürfen hierbei in den häufigsten Fällen als Ausnahme gesehen werden.

Geschlossene Bauweise

Geschlossene Bebauung bedeutet, dass Häuser auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden müssen. Dabei handelt es sich um Doppelhäuser (D) oder Reihenhäuser (R), die keinen seitlichen Grenzabstand aufweisen.

Farben

Die Farben, die nach außen hin sichtbar sind, können ebenso von der Gemeinde festgelegt werden. Achtet man darauf, dann merkt man, dass vor allem die Ziegelfarben in einem Ort fast identisch sind. Dies ist eine Maßnahme, um dem Ort eine einheitlichen Gestaltung zu verleihen. Ist dem so, dann muss das im Bebauungsplan festgehalten sein.

Baumaterial

Unter dem Punkt Baumaterial können alle zu verwendenden Materialien festgelegt werden. Der Bebauungsplan zeigt an dieser Stelle auf, welche Materialien unter anderem zulässig sind. 

Heizung

Geht es um die Art der Heizung, wirft man eventuell nicht zunächst einen Blick in den Bebauungsplan. Gemeinden können die Art der Wärmeerzeugung regeln und nehmen den Bauherren somit die Entscheidung ab, wie sie heizen möchten. Es gibt Regelungen, die den Anschluss an Nah- oder Fernwärmenetze erzwingen. Somit sind Bauherren im ungünstigsten Fall an Verträge mit Energieversorgern gebunden und dürfen nicht über ihre Heizart entscheiden.

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