von Michelle Sensel | 09 Mai 2017 | Kategorie: Finanzierung

Erschliessungskosten für das Grundstück berechnen

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Beim Hausbau fallen viele Nebenkosten an. Einen großen Teil davon machen Erschließungskosten aus. Diese entstehen, sobald ein Grundstück an ein öffentliches oder technisches Netz angeschlossen wird. Auch das Wasser- und Stromnetz, sowie weitere technische Netze und das Straßennetz gehören zu den Erschließungskosten. Die Abgaben müssen an die Kommune bezahlt werden und hängen vom Ausmaß der Arbeiten ab. Umso wichtiger ist es, sich mit der Erschließung von Grundstücken auszukennen.

Was heißt Grundstück erschließen?

Die Erschließung lässt sich insgesamt in zwei Bereiche aufteilen. Zum einen gibt es die technische, zum anderen die verkehrsmäßige Erschließung. Technische Erschließungskosten sind Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze anfallen. Darunter fallen Elektrizität, die öffentliche Wasserversorgung, der Anschluss an die Kanalisation und das Gasnetz. Die verkehrsmäßigen Erschließungskosten beinhalten Kosten für den Straßenbau, Beleuchtungen, Grünflächen, Kinderspielplätze, Gehwege und Lärmschutzanlagen. Ebenso können wie erwähnt Kosten für den Anschluss an das Telefon- und Kabelfernsehnetz entstehen. Die verkehrsmäßigen Erschließungskosten unterliegen einer rechtlichen Voraussetzung. Die betroffene Straße muss dem öffentlichen Verkehr gewidmet sein. Nach § 129 Baugesetzbuch beträgt der Kostenanteil bei den Erschließungskosten für die Besitzer maximal 90 Prozent.

Wie hoch sind die Erschließungskosten?

Die Erschließungskosten hängen vor allem vom Grundstück ab. Viele Grundstücke sind erschlossen und damit teurer. Sind sie nicht erschlossen, muss das noch geschehen. Der Standort spielt ebenfalls eine große Rolle. Kommunen verlangen oftmals unterschiedliche Preise. Die Erschließungskosten für den Anschluss an die Kanalisation und das Abwasser liegen in Neubaugebieten bei 5.000€ bis 7.000€.

Ist das Grundstück teilerschlossen, befinden sich die Anschlüsse für Wasser, Strom, Gas und Abwasser oftmals an der Straße und müssen verlängert werden. Ist der Anschluss weit weg, ist es oftmals möglich einen Abwassertank auf dem Grundstück aufzustellen oder diesen unter der Erde einzugraben. Allerdings müssen hier weitere Kosten für das Entsorgungsfahrzeit berücksichtigt werden. Wie viel die Grundstücksbesitzer zahlen müssen, hängt somit maßgeblich von der Entfernung der Anschlüsse und der Lage ab. An Standorten, an denen erst eine Straße gebaut werden muss um das Grundstück zu erreichen, schießen die Kosten schnell in die Höhe.

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Wie setzen sich die Erschließungskosten zusammen?

Geht man tiefer auf die Erschließungskosten ein, müssen die folgenden Faktoren erschlossen werden. Die Anschlüsse an Kanalisation, Wasserversorgung, Strom, Gas, Kabelfernsehen, Telekommunikation und der Anschluss an das Verkehrsnetz müssen gewährleistet werden. Weiterhin werden zu den Erschließungskosten oftmals die Kosten für die Vermessung des Grundstücks und das Bodengutachten hinzugezählt.

Erschließungskosten für die Kanalisation

Wie zuvor erwähnt, können die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation bei rund 5.000€ liegen. Dieser Preis hängt stark von der Lage des Grundstücks ab. In ländlichen Gegenden verzichten manche Bauherren auf den Anschluss an das Abwassernetz. Stattdessen speichern sie das Abwasser in einem großen Tank und lassen es regelmäßig kostenpflichtig von einem Dienstleister abpumpen. Hierbei sollte eingeschätzt werden, ob diese Methode tatsächlich notwendig ist. Oftmals greifen Bauherren auf einen Tank zurück, deren Versorgungsnetze im Ort nicht gut genug ausgebaut sind.

Erschließungskosten für Wasser

Im Gegensatz zum Abwasser kann auf einen Wasseranschluss nicht verzichtet werden. Hier ist ebenfalls die Entfernung des Hauses zum nächstgelegenen Anschluss ausschlaggebend. Die Kosten für den Wasseranschluss liegen zwischen 2.000€ und 5.000€.

Erschließungskosten für Strom

Ebenso wichtig wie der Wasseranschluss, ist der Anschluss an das Stromnetz. Die Kosten belaufen sich zwischen 2.000€ und 3.000€. Um Kosten zu sparen und der Umwelt zugute zu kommen, kann eine Photovoltaikanlage installiert werden. Zu beachten ist, dass Photovoltaikanlagen den Strombedarf eines Hauses oftmals nicht abdecken. Hier lohnt es sich, die technischen Entwicklungen zu beobachten, oder sofort auf ein Energiesparhaus zu setzen.

Erschließungskosten für Telefon und Internet

Telefon und vor allem Internet spielen heutzutage eine große Rolle im Leben vieler Bauherren. Den Hausbesitzern stehen verschiedene Anschlussmöglichkeiten zur Verfügung. Viele Menschen setzen mittlerweile auf eine Kombination zwischen TV-Kabelanschluss mit Telefon und Internet. Gerade diese Planung sollte vor dem Hausbau bedacht werden. Da die Kosten für den Anschluss an das Telefonnetz ohnehin unter 1.000€ liegen, lohnt sich der Anschluss in den häufigsten Fällen. Wer zukünftig auf smarte Haussteuerung setzen will, sollte sich um eine stabile Internetverbindung kümmern.

Erschließungskosten für Gas

Bei Gasanschlüssen verhält es sich ähnlich wie beim Anschluss an das Abwassernetz. Bauherren, die Erdwärme oder eine Ölheizung nutzen, benötigen keinen Gasanschluss. Heizt man mit einer herkömmlichen Heizung oder Erdgas, kommen Kosten in Höhe von rund 2.000€ auf die Bauherren zu. Hierbei sollten die Kosten bei den regionalen Gasversorgern verglichen werden, um an dieser Stelle sparen zu können.

Kosten für Vermessung und Bodengutachten

Zählt man die Vermessung und die Kosten für das Bodengutachten mit ein, dann kommen hier weitere Kosten auf den Hausbesitzer zu. Die Kosten für die Vermessung liegen bei rund 2.000€, während das Bodengutachten deutlich unter 1.000€ kostet. Hier variieren die Kosten stark und hängen von der Größe und Lage des Grundstücks ab.

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Erschließungskosten berechnen

Bei allen Zahlen die bisher genannt wurden, kommt es auf Kommune und Lage des Grundstücks an. In einigen Fällen können mehrere Tausend Euro gespart werden, sobald das Grundstück nah genug an einem Versorgungsnetz liegt. Es gibt trotzdessen eine einfache Faustformel für die Berechnung der Erschließungskosten. Die Höhe der Kosten hängt zum Großteil von der jeweiligen Gebührenstaffelung der Gemeinde ab. Zwei Werte spielen bei der Berechnung von Abwasser beispielsweise eine Rolle: die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Für andere Anschlüsse gehen wir von dem folgenden Beispiel aus.

Ein Baugrundstück von 1.000 Quadratmetern soll erschlossen werden. Liegt die GRZ bei 0,5 und die GFZ bei 1, dann dürfen maximal 500 Quadratmeter bebaut werden. Bei zwei Geschossen mit einer maximalen Fläche von je 100 Quadratmetern, werden 200 Quaratmeter für die Abwassererschließungskosten angenommen. Sind acht Euro Erschließungskosten pro Quadratmeter festgelegt, müssen 1.600€ für den Abwasseranschluss gezahlt werden. Weiterhin kommen bei diesem Beispiel Anschlusskosten hinzu:

Aufwendung Kosten
Gasnetz 1.000€
Stromnetz 1.500€
Wasserversorgung 1.000 €
Telekommunikation 500 €
Abwasseranschluss 1.600 €
Gesamtkosten 5.600 €

Dies sind die Gesamtkosten, wenn wir die Ausgaben für Vermessung und Bodengutachten vernachlässigen. Wichtig zu wissen ist, dass die Gemeinden einen größeren Teil der Kosten übernehmen können. Verstärkt dann, wenn Kommunen den Neubau von Immobilien attraktiver machen wollen.

Erschließungsbeitrag und Rechtslage

Die Erschließungskosten, beziehungsweise der Erschließungsbeitrag begründet sich auf verschiedenen Rechtsgrundlagen. Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die Grundstücke einer Kommune wird das Baugesetzbuch herangezogen. Nach dieser Rechtsgrundlage können Gemeinden drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe zur Berechnung der Kosten heranziehen. Die Kosten werden zunächst durch die bauliche Art und die Nutzungsart des Grundstücks bestimmt.

Aus diesem Grund müssen gewerbliche Nutzer höhere Erschließungskosten zahlen. Weiterhin bestimmen sich die Kosten nach dem BauGB anhand der Grundstücksfläche und der Grundstücksbreite dort, wo Anschlüsse erfolgen sollen. Die letztliche Verteilung der Kosten wird über den Verteilungsschlüssel der zuständigen Kommune definiert. Gegen die Bescheide über die Erschließungskosten kann nach der Verwaltungsgerichtsordnung Einspruch erhoben werden. Wird eine Straße zu einem Grundstück neu gebaut, werden die Kosten über das Baugesetzbuch festgelegt. Für diese Verkehrswege gilt dann Bundesrecht. Muss eine vorhandene Straße ausgebaut oder ausgebessert werden, greift das Kommunalabgaberecht des Bundeslandes. In diesem Fall gilt Landesrecht.

Fazit

Die Erschließungskosten werden maßgeblich durch die Gebührenstaffelung der Gemeinde bestimmt. Wer ein teilerschlossenes Grundstück kauft, kann Kosten sparen. Wer neue Straßen bauen muss und keine Möglichkeit hat auf einen nahen Anschluss zuzugreifen, muss wohl oder übel mit höheren Kosten rechnen. Wichtig ist, sich mit den Abgaben auseinanderzusetzen und gegebenenfalls Preise zu vergleichen.

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