Baufinanzierung - Tipps zum Hauskredit

1. Baufinanzierung planen

Bei der Baufinanzierung spielen unterschiedliche Faktoren eine wichtige Rolle. Neben der Einschätzung der eigenen Situation, muss abgeklärt werden, wie der Baufinanzierer die Baufinanzierung berechnet. 

1.1 Grundstück und Haustyp

Baufinanzierer und Banken möchten in erster Linie Sicherheit. Bei der Vergabe von Baukrediten, sollen so wenig Risiken wie möglich eingegangen werden. Hierbei kommt es vor allem auf die Art des Hauses und die Lage des Grundstücks an. Ein hochwertig gebautes Massivhaus in schöner Lage birgt weniger Risiken, als ein Fertighaus in schlechter Lage. Das heißt, im Falle einer Insolvenz ist die Chance höher, das Massivhaus kostendeckend zu verkaufen, als das Fertighaus. Für den Kreditgeber wird das eigene Risiko minimiert und eine Kreditvergabe an den Bauherrn wahrscheinlicher.

1.2 Persönliche Situation

Die Bank bewertert ein solides Umfeld besser, was sich in günstigeren Zinsen wiedespiegelt. Ein Ehepaar mit Kindern wird hierbei besser bewertet, als ein Alleinstehender im gleichen Alter. Die Bank geht davon aus, dass das Umfeld bei einem Ehepaar gesicherter und die Familie verantwortungsbewusster ist. Das wird mit einem günstigeren Kreditzins belohnt.

1.3 Eigenkapital und Eigenleistungen

Das Eigenkapital spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Eigenleistungen werden bei vielen Kreditinstituten wie Eigenkapital angesehen, wodurch der Gesamtkredit gesenkt werden kann. Ist weniger Eigenkapital vorhanden, wird die Baufinanzierung teurer. Steht kein Eigenkapital zur Verfügung, besteht die Möglichkeit einer Vollfinanzierung. Hier werden auch Kosten, die sich später nicht im Wert des Hauses widerspiegeln, übernommen. Darunter beispielsweise Notarkosten oder Steuern. Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, muss ein sehr gutes Einkommen und ein stabiler Arbeitsplatz nachgewiesen werden.

1.4 Einkünfte und Schufa

Ähnlich wie das Eigenkapital, spielen monatliche Einkünfte und Schufa-Einträge eine wichtige Rolle. Oftmals wird eine Haushaltsrechnung verlangt, in der Einnahmen und Ausgaben gegenüber gestellt werden. Bleibt eine postive Ersparnis übrig, wovon zukünftige Raten gezahlt werden können, senkt sich für die Bank das Risiko. Ist man durch mehrere Kredite finanziell vorbelastet, oder sind Kreditraten zurückzuzahlen, ist das schlecht für die Bank. Damit steigen die Zinsraten und es droht eine komplette Absage der Baufinanzierung. Die monatliche Belastung für die Finanzierung sollte 30 bis 40 Prozent vom Nettoeinkommen nicht übersteigen.

1.5 Finanzierungs-Konditionen

Das wichtigste Kriterium bei der Berechnung sind die Konditionen der Baufinanzierung. Die Laufzeit des Kredits spielt eine große Rolle. Es gibt einen klaren Unterschied dazwischen, ob die Zinsen für 10 oder für 20 Jahren gelten. Je nachdem wie der aktuelle Bauzins zu bewerten ist, rechnet die Bank einige Prozentpunkte auf oder ab. Generell gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher sind die Kosten für den Kredit. Auf der anderen Seite ist bei einer niedrigen Tilgungsrate und einer langen Laufzeit die monatliche Belastung niedriger.

1.6 Kapitalbedarf

Abschließend müssen persönliche Fragen zum Darlehen realistisch beantwortet werden können. Wie hoch muss das Darlehen sein, um die Differenz zwischen dem Gesamtkapital und dem Eigenkapital zu decken? Können Sie sich das Darlehen leisten? Wäre die Finanzierung nachhaltig tragbar?

2. Finanzierungsarten beim Hauskauf

Kreditgeber bieten eine Vielzahl an verschiedenen Finanzierungsarten an, die verglichen werden sollten. Ob ein Volltilger-Darlehen, Konstant-Darlehen, Festdarlehen, Forward-Darlehen oder ein kündbares Darlehen die richtige Wahl ist, hängt von der persönlichen Situation ab.

2.1 Annuitätendarlehen

Neben der Zinshöhe muss auf die Tilgungsart- und Höhe geachtet werden. Die eigene Belastung, die Annuität, setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Sie bleibt gleich hoch, da die geleistete Tilgung die Zinsaufwendungen senkt. Ein Vorteil dieser Darlehensart ist die gleichbleibende Belastung. Des Weiteren sind Sondertilgungen und eine schnelle Entschuldung möglich. Auf der anderen Seite ist sie wenig flexibel. Gut geeignet ist das Annuitätendarlehen somit für den Eigennutzer.

2.2 Volltilger-Darlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Kredit bei dem die Restschuld am Ende der Laufzeit komplett getilgt ist. Der Unterschied zum klassischen Annuitätendarlehen ist, dass bei diesem am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Damit weist das Volltilger-Darlehen eine hohe Planungssicherheit, einen hohen Planungsaufwand und eine höhere monatliche Belastung auf.  

2.3 Konstant-Darlehen

Das Konstant-Darlehen ist eine Vorstufe des klassischen Bausparvertrags. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags setzt sich die monatliche Rate aus Bausparbetrag und Kreditzinsen zusammen. Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Somit sind die Zinsen und die Rate über die Gesamtlaufzeit fest. Das Konstant-Darlehen ist damit für Kreditnehmer, die sich eine hohe Kalkulationssicherheit wünschen, sinnvoll.

2.4 Festdarlehen

Bei Tilgungsdarlehen erfolgt die Rückzahlung in monatlichen Schritten, bei Festdarlehen auf einen Schlag am Ende der Zinsbindung. Das Festdarlehen wird als endfälliges Darlehen oder Zinszahlungsdarlehen bezeichnet. Banken vergeben solche Darlehen, wenn sie einen Tilgungsersatz als Sicherheit erhalten. Das kann beispielsweise eine Lebensversicherung sein, die in einigen Jahren ausgezahlt wird. 

2.5 Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, das dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn wird als Forward-Periode bezeichnet. Während der Forward-Periode fallen für das Darlehen keine Kredit oder Bereitstellungszinsen an. Das Darlehen hilft somit, nach Ablauf der Zinsbindungsfrist mit einem neuen, zinsgünstigen Darlehen Geld zu sparen.

2.6 Bauspardarlehen/Bausparvertrag

Bei einem Bausparvertrag spart man monatlich einen Sparbetrag an und weiß beim Vertragsabschluss, welche Konditionen der Kredit haben wird. Die Voraussetzung hierfür ist, dass man den Bausparvertrag Monate vor Finanzierungsbeginn abgeschlossen und regelmäßig eingezahlt hat. 

2.7 Kündbares Darlehen

Flexibilität ist in allen Bereichen des Lebens wichtig. Das kündbare Darlehen bietet diese Flexibilität. Gegen Zahlung eines Zinsaufschlags von rund 0,3 bis 0,4 Prozentpunkten erhält der Darlehensnehmer die Möglichkeit, das Darlehen zurückzuführen. Es benötigt keine Angabe von Gründen und der Darlehensnehmer muss keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. 

3. Anschlussfinanzierung und Nachfinanzierung

Wenn das Finanzierungsmodell ausläuft, gibt es Möglichkeiten, die Bank zu wechseln und neue Darlehensbindungen zu vereinbaren. Gleichzeitig kann man den neuen Kredit an seine aktuelle finanzielle Situation anpassen. Ist der Hausbau teurer als geplant, muss über eine Nachfinanzierung nachgedacht werden.

3.1 Unterschied zwischen Anschluss- und Nachfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung und der Nachfinanzierung handelt es sich um zwei verschiedene Darlehen. Während die Nachfinanzierung benötigt wird, wenn die eigene Baufinanzierung nicht ausreicht, wird die Anschlussfinanzierung angewendet, um die Restschuld des Darlehens zu begleichen. 

3.2 Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung gilt es, Tipps zu befolgen. Banken sind beispielsweise dazu verpflichtet, drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Angebot zu unterbreiten. Besser ist es, wenn Sie sich zuvor eigenständig über Angebote informieren. Die Zinsentwicklung spielt eine große Rolle. Beobachten Sie sie, damit Sie schnell reagieren können, sollte sich der Markt maßgeblich ändern. Scheuen Sie sich nicht davor, die Bank zu wechseln. Der Wechsel ist weder teuer noch umständlich. Die Ersparnis kann mehrere Tausend Euro betragen.

3.3 Nachfinanzierung

Im Großen und Ganzen sollten Nachfinanzierungen vermieden werden. Wer nachfinanziert, muss ein zusätzliches Darlehen aufnehmen oder den aufgenommenen Kredit aufstocken. Das Problem ist, dass die Beleihungsgrenze der Immobilie mit dem ersten Darlehen erreicht ist. Im Falle einer Zwangsvollstreckung wird die Bank erst nach dem ersten Gläubiger berücksichtigt. Diese Unsicherheit wird sich die Bank mit höheren Zinsen abdecken lassen wollen. Um dieses Zusatzdarlehen zu verhindern, sollte man das Bauvorhaben im Vorhinein durchkalkulieren. Da Überraschungen nicht geplant werden können, sollte ein zusätzlicher Puffer eingerechnet werden. Eine Reserveoption im Darlehen könnte zusätzlich Abhilfe schaffen.

4. Checkliste zur Baufinanzierung

Zum ersten Termin mit der Bank sollten alle Informationen über die Immobilie vorliegen. Somit verhindert man einen Verzug.

4.1 Unterlagen zum Objekt

- Baubeschreibung
- Grundriss
- Lageplan
- Fotos der Immobilie
- Kaufvertrag

4.2 Einkommensnachweise:

- Kotoauszüge der letzten drei Monate
- Steuerbescheide und Betriebsabrechnungen bei Selbstständigkeit
- Personalausweis
- Einkommensteuernachweise, Einnahme-Überschussrechnung, Gewinn- und Verlustrechnung für Freiberufler und Betriebe
- Rentenbescheid für Rentner

4.2 Eigenkapitalnachweise:

- Kontoauszüge
- Sparbücher
- Fest- und Tagesgeldkonten
- Eigene Immobilien
- Verwandtendarlehen
- Einnahme aus vermieteten Objekten
- Zahlungsverpflichtungen
- Unterhaltszahlungen

Fazit

Wichtig ist, sich vor dem Hausbau- oder Kauf ausgiebig mit den Möglichkeiten der Baufinanzierung auseinanderzusetzen. Somit kann man eine Nachfinanzierung vermeiden und stressfrei in sein Traumhaus einziehen.