Baugrundstück bewerten - Was darf der Bauplatz kosten?

Wer ein Grundstück kaufen möchte, stellt sich die Frage, ob der Preis gerechtfertigt ist. In den meisten Fällen kann diese Frage nicht direkt beantworten werden. Beim Grundstückskauf ist es daher sehr wichtig, sich mit Bewertungsverfahren und Grundstückspreisen auseinanderzusetzen.

Grundstückspreise ermitteln - Wie geht man vor?

Fragt man Sie, wie viel Sie bereit sind für ein gebrauchtes Smartphone zu zahlen, dann haben Sie oftmals eine genaue Vorstellung im Kopf. Sie wissen ungefähr wie hoch der Marktwert des Geräts ist, weshalb Sie Ihre Vorstellungen realistisch einschätzen können. Ähnlich ist es bei einem Grundstück.

Ein Grundstück und eine Immobilie sind so viel Wert, wie der Markt bereit ist, zu zahlen. Somit empfiehlt sich grundsätzlich der Vergleich von mehreren Objekten, die viele Gemeinsamkeiten aufweisen. In jedem Fall ist eine Checkliste mit den wichtigsten Faktoren zur Preisermittlung sinnvoll. Das Hauptaugenmerk sollte vor allem auf Grundstücksgröße- und Schnitt, Lage, Bodeneigenschaften, dem Quadratmeterpreis und dem Vorliegen wichtiger rechtlicher Unterlagen liegen.

Verfahren bei der Immobilienbewertung

Es gibt mehrere Verfahren, die bei der Immobilienbewertung anwendbar sind. Bei einem unbebauten Grundstück ist realistisch gesehen ausschließlich das Vergleichswertverfahren anwendbar. Als zukünftige Hausbesitzer, sollte man die anderen gängigen Verfahren ebenfalls kennen, die nicht nur bei der Immobilienbewertung, sondern auch für bebaute Grundstücke anwendbar sind. 

• Vergleichswertverfahren

  Das Vergleichswertverfahren ist das gängigste unter den Verfahren zur Grundstücks- und Immobilienbewertung. Bei diesem Verfahren müssen gleichwertige Grundstücke als Vergleichsobjekte gefunden werden. Beim Vergleich von Grundstücken spielen die Lage, die Art der Nutzung, die Bodenbeschaffenheit und die Größe eine wichtige Rolle. Ebenso verhält es sich mit dem Erschließungszustand und der Grundstücksgestalt- und ausrichtung. Die Vergleichsgrundstücke sollten sich in dieser Hinsicht ähneln.

  Geht es um ein Gebäude, sollten die Vergleichsobjekte ungefähr die gleiche Gebäudeart, Gestaltung, Größe und Bauweise aufweisen. Der bauliche Zustand und die Qualität der Ausstattung spielen eine große Rolle. Ein Punkt, den es zu beachten gilt ist, dass spezielle Gebäude und Grundstücke schwer vergleichbar sind. Das Verfahren ist somit nicht in jedem Fall anwendbar.  

• Ertragswertverfahren

  Bei diesem Verfahren geht es um den Ertrag eines Objekts. Dieses Verfahren wird vor allem für Gebäude eingesetzt, die nicht privat, sondern vermietet oder als Gewerbefläche genutzt werden. Darunter beispielsweise Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Hotels oder Freizeitimmobilien. Ein Investor hat, anders als der Selbstnutzer, Interesse an dem bestmöglichen Ertrag.

  Grundlage der Berechnung ist der Bodenwert und somit der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils. Dieser wird aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Fläche berechnet. Wichtig hierbei ist, dass beim Ertragswertverfahren ausschließlich der Bodenwert verzinst wird. Dies lässt sich darauf zurückführen, dass Gebäude sich abnutzen, während Grundstücke davon unabhängig zu betrachten sind. Ebenso spielen die Einnahmen und Nebenkosten eine große Rolle, um den Ertrag zu berechnen.

• Sachwertverfahren

  Beim Sachwertverfahren ist der Wert der Anlagen getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Dieses Verfahren wird vor allem bei industriell genutzte Immobilien angewendet. Der Wert orientiert sich an der sogenannten Sachwertrichtlinie des Bundes.

  Der Sachwert setzt sich aus drei Faktoren zusammen. Der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und die Herstellungskosten der Außenanlagen. Durch die Sachwertrichtlinie sollen objektive Verfahren entstehen, die den Wert einer Immobilie objektiv und realistisch beurteilen. Hierfür werden Gutachter und Sachverständiger benötigt. Für die Ermittlung des Verkaufspreises eines Hauses ist es nicht immer geeignet.

Grundstückswert ermitteln - Was ist wichtig?

Bei der Ermittlung des Grundstückswerts sollten mehrere Faktoren besondere Beachtung finden. Dabei geht es nicht ausschließlich um Größe und Lage des Grundstücks, sondern auch darum, für welche Immobilie es genutzt wird. Wie zuvor erwähnt, sind Checklisten eine gute Hilfestellung, wenn es um Wertermittlung geht. Die folgenden Faktoren sollten abgedeckt sein. 

• Quadratmeterpreis

  Der Bodenrichtwert hilft immer, wenn man herausfinden möchte, ob ein Grundstück zu einem angemessenen Preis verkauft wird. Dieser ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert, der Grundstückswerte bestimmt. Um diesen Wert zu ermitteln, werden Kaufpreise von Grundstücken in einer Region und der Entwicklungszustand in der Lage genutzt. Der Wert ist in den Geschäftsstellen der Gutachter einsehbar.

• Grundstücksgröße

  Die Grundstücksgröße ist ein ebenso großer Faktor. Sie entscheidet neben dem Quadratmeterpreis maßgeblich über den Wert des Grundstücks. Ist viel bebaubare Grundstücksfläche vorhanden, steigt der Grundstückswert.

• Schnitt des Grundstücks

  Ähnlich verhält es sich mit dem Schnitt eines Grundstücks. Da beim Hausbau rechteckig geschnittene Grundstücke bevorzugt werden, mindern ungünstige Schnitte den Wert. Je schwieriger sich die Bebauung eines Grundstücks gestaltet, desto weniger Wert hat es.

• Lage

  Gefragte Stadtlagen sind teurer, als das Grundstück auf dem Dorf. Daneben spielen Aussicht, Ausrichtung und Hanglagen eine große Rolle. Infrastruktur, und die Beschaffenheit des Bodens sind weitere Faktoren, die zu berücksichtigen sind. Sind all diese Faktoren optimal ausgelegt, ist der Grund und Boden wertiger.

• Erschließung

  Die Erschließung eines Grundstücks ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Jedes Grundstück muss an ein öffentliches oder technisches Netz angeschlossen werden. Ist ein Grundstück vollerschlossen, kann auch der Grundstückspreis höher ausfallen. Ist es das nicht, müssen die Bauherren sich darum kümmern. Mehr zu Erschließungskosten...

• Boden

  Die Bodenbeschaffenheit spielt eine große Rolle bei der Wertermittlung eines Grundstücks. Mit Sandboden muss anders umgegangen werden als mit Lehmboden. Nicht jede Bauform ist auf allen Bodentypen realisierbar. Altlasten, können später die Kosten in die Höhe treiben, da eine Bodenreinigung Mehrkosten verursacht. Ein Bodengutachter kann helfen, Altlasten frühzeitig zu erkennen.

Fazit - Grundstückspreise ermitteln

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich nicht zwingend mit dem bestehenden Preis zufriedengeben. Es ist wichtig, das richtige Verfahren für sich und das Objekt zu finden. Sich Checklisten zu erstellen und alle Faktoren, die Mehrkosten verursachen könnten, im Hinterkopf zu behalten ist essenziell. Somit stellen Sie sicher, einen fairen Preis für Ihr Objekt bezahlt zu haben.